東莞城市更新進入“快車道”
2019.08.30
東莞城市更新進入“快車道”
——讓城市有“顏值”，更有價值擔(dān)當(dāng)
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提速城市更新，擁抱灣區(qū)時代。
東莞土地招拍掛市場競爭持續(xù)激烈，“三舊”改造、城市更新等項目成為房企新的“必爭之地”，根據(jù)東莞一號文件顯示，城市更新項目試行政府購買土地整備前期服務(wù)，并已發(fā)布《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》提供操作規(guī)范與政策指引。根據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)信息顯示，近兩個月來有數(shù)十個城市更新項目前期服務(wù)商進行招標(biāo)，涉及更新改造面積達232萬平方米，吸引了華潤置地、華僑城、時代地產(chǎn)、碧桂園、中天、金地等眾多房企持續(xù)關(guān)注，并已有多宗城市更新項目中標(biāo)。
舊村蝶變：現(xiàn)代宜居美麗幸福社區(qū)初現(xiàn)成效
當(dāng)下，東莞正在迎來粵港澳大灣區(qū)、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設(shè)的雙重機遇，產(chǎn)業(yè)升級、城市提質(zhì)都需要更廣闊的發(fā)展空間。但目前，東莞土地開發(fā)強度已逼近五成，如何解決土地瓶頸的痛點，城市更新成了東莞拓展發(fā)展空間的主要抓手。
東莞提出，力爭三年實現(xiàn)城市更新3萬畝的目標(biāo)。其中，每年拆舊建新約5000畝，產(chǎn)業(yè)類改造約2000畝，其他活化更新、“微改造”等約3000畝，而整個城市具備更新潛力的區(qū)域面積更是超過46萬畝。
“城市更新之于東莞發(fā)展之重、突圍破困之急、轉(zhuǎn)換動力之強前所未有。”在去年6月召開的東莞市產(chǎn)業(yè)招商大會上，東莞市委常委、常務(wù)副市長白濤這樣說。
在新時期新形勢下，需要城市更新為城市現(xiàn)代化目標(biāo)作出更大貢獻。2018年，東莞市出臺《關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（下稱《深化改革意見》），全面部署深化體制改革，全面推進城市更新、提升城市品質(zhì)。
《深化改革意見》提出了加快構(gòu)建“政府統(tǒng)籌、規(guī)劃管控、完善配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、利益共享、全程覆蓋”六個新格局，改革創(chuàng)新規(guī)劃管控、資源調(diào)控體、項目招商和供地、產(chǎn)業(yè)扶持、財稅鼓勵、行政審批等六個體系，并提出了加強組織領(lǐng)導(dǎo)、完善配套政策、鼓勵改革創(chuàng)新、強化督查考核等四點要求。
“這既解決了在新形勢下城市更新要形成怎樣的體系、如何實施和具體操作的問題，也解決了政府如何加強監(jiān)管、強化保障的問題。”東莞市自然資源局有關(guān)負責(zé)人分析。
以《深化改革意見》為指引，專項規(guī)劃編制、標(biāo)圖建庫、更新單元劃定、單一主體掛牌招商、“1+N”總體實施方案審批、財政分成和補助等13份配套性政策文件陸續(xù)出臺或擬定，一套更加科學(xué)、透明、高效、完備的城市更新政策機制基本形成。
東莞城市更新大步邁入“2.0升級版”時代。
連片更新：由點到面勾畫城市發(fā)展大格局
通過發(fā)揮政府在城市規(guī)劃、招商引資、資源整合的統(tǒng)籌作用，東莞大力推進南城東華片區(qū)、麻涌濱江片區(qū)、長安科技商務(wù)區(qū)等21個連片改造片區(qū)，年度新增供應(yīng)土地約560畝，保障了廣東歐珀通訊總部、珠三角汽車博覽中心等重大項目的用地空間。
在“政府主導(dǎo)”“市場參與”“整體統(tǒng)籌”“多元開發(fā)”的城市更新組合拳中，東莞完善城市更新管理體系，編制城市更新專項規(guī)劃，劃定城市更新單元，并以此作為城市更新活動的基本依據(jù)，既發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，也充分激活市場的力量。
按照東莞的新規(guī)，每個更新單元面積原則上不小于150畝，不超過500畝，也可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區(qū)。實行更新單元整體實施，一個單元一般安排一個改造主體整體實施，由此強化了政府主導(dǎo)，有計劃、有秩序、可持續(xù)地推動更新改造，把準(zhǔn)把好城市更新的“方向盤”。
同時，東莞還劃分了市、鎮(zhèn)兩級不同的城市更新管控權(quán)限，完善了市場主體準(zhǔn)入管理，規(guī)范基層通過合作協(xié)議、框架協(xié)議引入開發(fā)企業(yè)的行為，避免基層因過分的發(fā)展沖動而將不符合政策要求的區(qū)域納入?yún)f(xié)議范圍，保障投資企業(yè)合法權(quán)益。
市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，過去一年，全市新啟動150畝以上重點更新單元75個，總用地面積近15平方公里（2.2萬畝），其中：地產(chǎn)類單元（含居住、商業(yè)、商住）52個、產(chǎn)業(yè)（含M0）類單元9個、產(chǎn)城融合類單元6個、綜合類單元8個。在全市產(chǎn)業(yè)招商大會、省“三舊”改造項目推介會和莞港產(chǎn)業(yè)合作交流等系列活動中，部分條件成熟的更新單元經(jīng)過宣傳推介，引起各方高度關(guān)注。
僅2018年，全市就投入改造資金約228億元，完成各類改造8337畝，新增實施改造10877畝，分別達到省下達任務(wù)的143%和160%。新增土地供應(yīng)32宗、合約1516畝。
市自然資源局上述負責(zé)人介紹，今年東莞將選取30個、總面積達1萬畝的更新單元實施重點突破，力爭完成固定資產(chǎn)投資400億元。為了讓企業(yè)通過市場競爭最大限度參與城市更新，在這些重點更新單元，還將先行適用“工改M0”、單一主體掛牌招商、市屬國企土地整備開發(fā)、股權(quán)混改等創(chuàng)新政策，并優(yōu)先設(shè)立城市更新子基金給予融資支持。
4月15日，市自然資源局公布了《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》，非舊村改造的商住項目要將不少于15%的土地?zé)o償移交政府，用于落實公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施以及政府發(fā)展備用地等。通過城市更新，東莞城市“顏值”不斷提升，更力爭實現(xiàn)價值“擔(dān)當(dāng)”。
東莞城市更新項目及前期服務(wù)商招引概況
東莞已公布多個城市更新項目及前期服務(wù)商招引結(jié)果（僅為初步統(tǒng)計），華潤置地、華僑城、時代地產(chǎn)、碧桂園、中天、金地等房企均積極參與。中標(biāo)的前期服務(wù)商將根據(jù)城市更新項目類別，對項目進行土地一級整理，包括單元劃定、土地測繪、權(quán)籍調(diào)查、意愿征集、掛網(wǎng)等工作。
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
